Cette taxe fonctionne avec des taux marginaux allant jusqu’à 75 pourcents des profits, en ajoutant les taxe locales à Séoul les gains sur les ventes peuvent être taxés jusqu’à 82,5 pourcents des gains. Ce changement qui devait être un simple retour à la normale, la fin d’une mesure d’exception, a provoqué un exode massif des vendeurs qui avaient inondé le marché les semaines précédant la date butoir du 9 mai. Depuis, les agents immobiliers parlent d’un “vide transactionnel”. Les propriétaires ont préféré retirer leurs biens du marché plutôt que de réaliser des ventes dont les profits seraient majoritairement captés par la puissance publique.

Dans la région de la capitale ce n’est pas que l’offre qui baisse mais le circuit de transfert de propriété tout entier qui se transforme. En avril les archives recensent plus de 2100 dons de biens immobiliers, un record depuis 2022. Le nombre de ménages non-propriétaires de moins de 40 ans avoisine le million à Séoul. La baisse d’unités en vente découle du réveil d’une taxe qui encourage la pratique de l’héritage de la propriété et complique l’accès au statut de propriétaire pour ceux qui ne le sont pas de famille.

Le timing de ce durcissement coïncide avec la récente montée des loyers et des prix. La dernière correction du marché à la baisse date de 2022 et Séoul entre dans sa 53eme semaine de hausse de prix consécutive. Certains quartiers comme Gangnam et Songpa ont vu une augmentation moyenne de 20 pourcents au m2 sur l’année 2025. L’Institut Coréen du Logement prévoit une hausse des prix et du loyer de 4 pourcents au cours de 2026. Les locataires de Jeonse Séoulien (un type de location pratiqué sur le marché immobilier sud-coréen. Au lieu de payer un loyer mensuel, le locataire verse un dépôt forfaitaire compris entre 50 % et 80 % de la valeur marchande du bien loué. Cette somme lui est ensuite restituée à la fin de la durée du bail) doivent s’attendre à une majoration encore plus importante qui explique en partie la raréfaction de cette pratique. Le volume d’annonces de type jeonse a diminué de 30 pourcents sur l’année passée alors que la location au mois par mois gagne en popularité (63% du marché de location dans la capitale). Le loyer mensuel moyen à Séoul s’élève désormais à 1,48 millions de wons, soit un quart du revenu moyen d’un ménage de 4 personnes, ce qui laisse peu de place à l’épargne afin d’évoluer vers la propriété.

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Ces tensions récentes se superposent à des contraintes structurelles latentes qui peuvent expliquer pourquoi l’immobilier à Séoul, bien que fortement réglementé et taxé, reste inabordable pour la majorité des résidents.

Cela commence par la planification foncière, depuis les années 1970 Séoul est encerclé par une zone de développement restreint appelée “greenbelt” (hangul: 그린벨트) dont l’objectif est de limiter l'élargissement de Séoul sur ses banlieues et ses espaces naturels. Les réformes sur cette législation sont très rares, la dernière relaxation des espaces protégés date de 2025 et fut la première en 17 ans. A ce jour, un quart de la surface de la capitale demeure protégée par la greenbelt. MJ Choi suggère en 1994 dans son article intitulé “An empirical analysis of the impacts of greenbelt on land prices in the Seoul Metropolitan Area” que l’abolition de la ceinture verte seule n’aurait pas fait baisser les prix de manière drastique. Il estime que si la ceinture verte de Séoul avait été complètement abolie en 1987, les prix fonciers en dehors de la ceinture auraient baissé de seulement 7,5%, tandis que les prix à l’intérieur de la ceinture auraient augmenté de 32,1%. Cependant, combinée à un zonage urbain superposé, à une allocation limitée de terres urbaines et à un modèle de développement foncier dominé par l’État, la ceinture verte a canalisé la demande vers une quantité relativement fixe d’espaces constructibles.

En conséquence, l’offre de nouveaux appartements dans la région capitale dépend fortement de la reconstruction et du redéveloppement de complexes existants, des processus lents et politiquement contestés, plutôt que d’une construction élastique sur des terrains neufs. Cela produit des cycles marqués dans les mises en chantier et les livraisons de logements.

La deuxième contrainte structurelle du marché immobilier de Séoul est de nature financière. Le passé inflationniste de la Corée du Sud s’est transformé sur les deux dernières décennies en un environnement à taux d'intérêts relativement faibles. Les travaux empiriques de l’Institut du Développement de la Corée montrent que des taux d'intérêt réels plus bas augmentent systématiquement les ratios prix de l'immobilier/revenu et prix/loyer, car la valeur actualisée des services de logement et des plus-values anticipées augmente.

Une étude récente de la banque de Corée va plus en détail et avance que lorsque les ménages extrapolent les hausses de prix passées, ce qu'elle appelle des « attentes diagnostiques », une baisse des taux d'intérêt fait grimper les prix de l'immobilier bien plus que sous l'hypothèse d'attentes rationnelles, tout en générant moins de croissance pour le PIB. L'assouplissement monétaire conventionnel peut donc faire gonfler les actifs immobiliers dans le marché de Séoul.

Cela explique pourquoi, quand bien même la banque de Corée s’inquiète vis-à-vis de la croissance, elle maintient les taux à 2,5 pourcents depuis fin 2025. La banque centrale a explicitement cité le marché immobilier de Séoul comme une des principales raisons de cette stratégie.

Le système Jeonse est la dernière raison de la pénurie de logement à Séoul. Cette pratique traditionnelle qui exige un dépôt très important en échange d’un loyer faible, permettait aux propriétaires de lever des fonds pour investir facilement. Pendant la décennie 2010 marquée en Corée du Sud par une forte liquidité et des taux d'intérêts faibles, ces investissements se sont focalisés sur le marché immobilier. Les propriétaires utilisent alors les dépôts de leurs locataires pour acquérir de nouveaux logements et par la suite de nouveaux dépôts et locataires.  L’institut du logement en Corée a montré que durant cette période les prix de dépôts se sont rapprochés  des prix de vente. Ce phénomène a transformé Jeonse, d’une marche vers l’accès à la propriété à une barrière et un outil de concentration de l’immobilier vers les multipropriétaires. La montée des prix du logement, combinée à une baisse de l’épargne des jeunes coréens non propriétaires provoque un glissement depuis le système joseon vers le système wolse (location classique). Ces signaux trahissent un appauvrissement du pouvoir d’achat et une concentration du contrôle de la propriété dans un objectif de spéculation financière.

Les récentes vagues de réformes de l'administration Lee Jae-Myung sur sur l’expansion des “zones spéculatives” à l'entièreté Séoul ont restreint le plafond du ratio prêt valeur (la limite maximale qu'une banque accorde en prêt par rapport à la valeur estimée d'un actif). Sans augmenter le volume de l’offre dans Séoul, cette politique décourage les pratiques prédatrices dans la capitale. La crise du logement est aussi dûe à la métamorphose rapide de la société coréenne. La tertiarisation de l'économie coréenne a déplacé le travail et la population vers Séoul mais pas l'immobilier. La campagne compte donc d'innombrables logements vacants en perdition alors que les séouliens peinent à se loger.

Il faut comprendre la reprise de la surtaxe sur les plus-values comme le dernier volet d'une saga interminable depuis 2004 plutôt que comme un événement isolé.

Les conséquences sociales de la situation du logement à Séoul sont perceptibles dans les comportements et statistiques des citadins. Moins de 18 pourcents des jeunes ménages à Séoul sont propriétaires là où la moyenne nationale est au-dessus de 50 pourcents. 5 pourcents des logements occupés par des jeunes ménages sont considérés comme inadaptés à la résidence long-terme. Ces logements sont concentrés autour des universités. Un sondage de l’institut du logement en Corée du Sud montre que la moitié des jeunes adultes coréens ont eu des difficultés à payer leur loyer. Nombreux sont ceux qui ont réduit leur budget pour se nourrir, leur épargne et leurs loisirs. Les coréens ont aussi beaucoup recours au crédit à la consommation aux alentours de 5 pourcents. L’épargne chute pendant que la dette augmente dans cette tranche de la population, creusant un peu plus les inégalités sociales. Pour la majorité des jeunes à Séoul, l’idée de devenir un jour propriétaire n’est plus qu’un rêve incompatible avec leur réalité.  

Cette pression économique conditionne  les comportements socio-économiques des acteurs qui compensent alors par ce qui est sur les réseaux décrit comme des achats compulsifs “YOLO”.  Pour s’échapper du quotidien écrasant, certains transfèrent les fonds qui auraient autrefois servi à épargner en vue de l’achat d’un logement vers des dépenses de loisirs comme des biens de luxe et des voyages. Le phénomène antonyme “YONO” (you only need one) a fait son apparition en opposition aux excès “YOLO”. Les membres du mouvement prônent un mode de vie frugal qui éloigne le stress de la fin du mois en réduisant les dépenses au maximum. Pour la plupart des jeunes à Séoul fonder une famille est inimaginable car le coût d’élever un enfant est de, en moyenne, 537 euros d’après l'Institut coréen pour la santé et les affaires sociales. Malgré ce coût, la raison principale que les Coréens citent comme obstacle au fait de devenir parents est le coût de l’immobilier et pas celui de l’enfant.

La toile de fond démographique en Corée du Sud est inquiétante. La courbe ascendante des prix de l'immobilier s’aligne avec celle de l’âge moyen. L’année passée, le pays est entré dans la catégorie des sociétés hyper-vieillissantes avec plus de 20% des habitants âgés d’au moins 65 ans. Les projections démographiques prévoient un pic de demande aux alentours de 2040 pour le pays avec le taux de natalité par femme le plus faible au monde. Horizon 2050, ce sont 13% des logements du pays qui seront vacants. En principe, un marché rationnel devrait prendre en compte l’évolution long-terme de la demande et ajuster les prix mais la concentration de l’offre par les multipropriétaires fausse la mécanique de marché libre. L’ONU estime que d’ici 2060 la population coréenne aura régressé de plus de 10 millions d’individus soit 20 pourcents de la population qui disparaît. Une solution au défi démographique est difficilement imaginable sauf en assouplissant massivement les barrières à l’immigration. Cela reviendrait à mettre fin à l’homogénéité ethnique de la Corée (95%). Le retour de la surtaxe sur les plus-values n’est qu’une politique conjoncturelle qui ne répond aucunement aux caractéristiques latentes de la société Coréenne qui conditionne l’écroulement futur de son secteur immobilier irrationnel.

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